BIZ KVADRAT METRLARNI SOTMAYMIZ — ULARNING DAROMADLILIGINI BOSHQARAMIZ

SUHBAT: ALSU BARKUEN · FOTO: OLEG TIMOFEEV · USLUB: NEW MILLENNIUM CONCEPT STORE

Kuzda Aldar Abu-Dabida yangi loyihalarni taqdim etadi, Coldwell Banker Uzbekistan esa Toshkentda roadshow o‘tkazishga tayyorgarlik ko‘rmoqda. Andrey Melkumyan A klassi bino bilan emas, balki strategiya va boshqaruvdan boshlanishi haqida so‘zlaydi.

HILL: Siz 2023-yilda kelgansiz. O‘sha paytda bozorda nimani ko‘rdingiz?

A. M.: Men bu yerga o‘zimcha kelmaganman. Ortimda IOI Capital xususiy fondi turibdi. Fond men va bozorni mustaqil tekshiruvdan o‘tkazib, O‘zbekistondagi ko‘chmas mulk yo‘nalishini investitsion mandat sifatida tasdiqladi. Mamlakatda bu sohada haqiqiy xalqaro kompaniyalar yo‘q edi. Tadqiqot o‘tkazib, ushbu bozorni istiqbolli deb topdik: u faqat 2022-yilda ochila boshlagan, salohiyati esa juda katta edi. Shundan so‘ng bir yil muzokaralar, Coldwell Banker tomonidan ikki oy davom etgan due diligence jarayoni bo‘ldi va 2025-yil may oyida Coldwell Banker, Coldwell Banker Commercial hamda Global Luxury’ning rasmiy vakillariga aylandik. Bu yil brendga 120 yil to‘ldi.

HILL: Siz brokerdan tubdan nimangiz bilan farq qilasiz? Asosiy loyihangiz — Modera Towers.

A. M.: Broker bitimni sotadi, biz esa daromadlilikni boshqaramiz. Bizda boshqaruvning to‘qqiz darajasi bor — aktivni bozorda to‘g‘ri joylashtirishdan tortib, uning qo‘shimcha qiymatini yaratishgacha. Modera Towers loyihasiga bizni tavsiya orqali taklif qilishdi; o‘sha paytda marketingimiz umuman yo‘q edi. Sentabr oyida ish boshlaganimizda bandlik taxminan 20 foizni tashkil etardi — qisman bir qavatgina to‘ldirilgan edi. Bugun esa bu ko‘rsatkich 75 foizdan yuqori. Ijarachilar orasida mamlakatdagi va xalqaro bozordagi yirik kompaniyalar bor.

Bu konsepsiyani o‘zgartirish natijasi: yanada samarali rejalashtirish, ko‘p funksiyali makonlar va har bir kvadrat metrni boshqarish. Bundan tashqari, ijara maydonlarini o‘lchash bo‘yicha xalqaro BOMA standarti joriy etildi — bu mamlakatdagi ushbu standart ishlay boshlagan birinchi biznes-markaz. U obyektni barcha tomonlar uchun shaffof qiladi: ijarachi, mulkdor va bo‘lajak investor uchun. Avvaliga menga: “Buni qilish kerak emas, bozorda bunday tajriba bo‘lmagan, odatdagidek qilaver”, deyishdi. Shunga qaramay, biz buni amalga oshirdik. Hozir esa bizdan o‘rnak olib, yana bir nechta biznes-markaz shu yondashuvga o‘tdi.

Ikkinchi yo‘nalish — raqamlashtirish. Ilgari vaziyat shunday edi: ijarachi yo‘lakda kimdandir lampochka yonmayotganini aytadi, bir daqiqadan keyin boshqa odam hisob-kitob dalolatnomasi haqida gapiradi — va birinchi murojaat unutiladi. Yuzta murojaat kelib tushsa, ularning ayrimlari albatta e’tibordan chetda qoladi. Hozir mulkdorning ham, ijarachining ham o‘z dashboard’i bor, SLA asosida ishlaydigan helpdesk tizimi mavjud. Har bir murojaat bajarilgach, ijarachi xizmat sifatini baholaydi — bizda bu ko‘rsatkich 5 balldan 4,7–4,8.

HILL: Siz bozorda strategiyaning ahamiyati yetarlicha baholanmaydi, deysiz. Muammo nimada?

A. M.: Hozir bu ijarachilar bozori: taklif talabdan ko‘p. Hatto A klassida ham, agar yangi obyektlar qurilmasa, mavjud taklifning bozor tomonidan o‘zlashtirilishi yana taxminan uch yil davom etadi. Ammo yangi binolar qurilmoqda — men buni “sokin bo‘ron” deb atayman.

Gap shundaki, biz shahar markazida osmono‘par bino qurib, uni A klassi deb ataymiz. Ammo A klassiga mansub bo‘lish uchun o‘ndan ortiq mezonga mos kelishning o‘zi yetarli emas — bunday obyektni boshqarish bo‘yicha salohiyat ham zarur. Bu pul masalasi emas: yo‘lga qo‘yilgan jarayonlarsiz ekspluatatsiya xarajatlarini oshirish o‘zini oqlamaydigan sarflarga olib keladi. A klassi — xarajatlar moddasi emas, balki texnologiya: standartlar, reglamentlar, hisobot va jamoa. Bular bo‘lmasa, obyekt o‘z klassini ko‘z o‘ngingizda yo‘qotadi va uni har kvadrat metri uchun 35–40 dollardan ijaraga berish juda uzoq vaqt oladi. Aksincha, B klassidagi sifatli, oddiy binoni xizmat ko‘rsatish darajasi hisobiga bozorning eng yuqori narxida va juda tez ijaraga berish mumkin.

A klassi — xarajatlar moddasi emas, balki texnologiya.

Shuning uchun ishni boshlashdayoq strategiyani mulkdor bilan kelishamiz va moliyaviy modelni ko‘rsatamiz. Bir kishi kelib: “Andrey, hammasini 30 dollardan ijaraga berdim”, deydi. Men so‘rayman: xizmat ko‘rsatish va kommunal to‘lovlar shu summaga kiritilganmi? Ma’lum bo‘lishicha, uning sof daromadi 20 dollar ekan. Bo‘sh turgan har bir oy — yo‘qotish. Yaxshi va mos kompaniyaga bugun har kvadrat metrni 2 dollarga arzonroq ijaraga bergan ma’qul, ikki oy kutib, 2 dollarga qimmatroq berishdan ko‘ra.

HILL: Shu bilan birga, siz o‘zbekistonliklar uchun BAA bozoriga yo‘l ochyapsiz. Nega aynan Amirliklar va nega Aldar?

A. M.: O‘zbekistonlik investor uchun har doim pul va yuqori daromad muhim. So‘nggi 5–6 yil davomida mahalliy bozorda daromad ikki-uch baravar oshgan holatlar bo‘ldi. Ammo Toshkentda endi tez sotib olib, qimmatga sotish orqali foyda olish imkoniyatlari avvalgidek emas — bozor barqarorlashmoqda. Endi daromadlilik doimo past bo‘lgan Yevropaga emas, Amirliklarga e’tibor qaratish vaqti keldi.

Aldar — BAAning eng yirik developer kompaniyasi. Kapitalining yarmidan ko‘pi davlat bilan bog‘liq tuzilmalarga tegishli. Kompaniya Angliya va Misrda ham faol qurilish olib bormoqda. Biz uchun bitim xavfsizligi juda muhim: kompaniya loyihalarni yakunlab, foydalanishga topshiradi, to‘lovlar esa amirlik regulyatori nazoratidagi eskrou hisobvaraqlari orqali amalga oshiriladi. Xususiy quruvchilardan arzonroq obyektlarni topish mumkin, biroq biz bunday tavakkalga tayyor emasmiz. Biz Aldar’ni O‘zbekistonda Dubaydagi mahalliy brokerlar orqali emas, bevosita vakillik qilgan holda taqdim etamiz.

HILL: Investor uchun boshlang‘ich shartlar qanday?

A. M.: Kirish chegarasi past: quruvchi foizsiz bo‘lib to‘lash imkoniyatini beradi — ayrim investorlar uchun bu juda muhim. Bir million dollarlik villani sotib olish uchun dastlab 5 foiz to‘laysiz, keyin har olti oyda yana 5 foizdan to‘lab borasiz. Mablag‘ingiz birdaniga bog‘lanib qolmaydi va qurilish tugaguniga qadar qiymatning atigi yarmini to‘laysiz. Qolgan qismi keyin to‘lanadi.

O‘zbekistonda taklif qilayotgan loyihalarimiz Yas Island orolida joylashgan. U yerda Ferrari World, Warner Bros. World, SeaWorld, Etihad Arena va “Formula-1” trassasi allaqachon faoliyat yuritadi. Yigirma daqiqalik masofada esa Abu-Dabi Luvri joylashgan Saadiyat oroli bor. Disney Abu Dhabi tematik bog‘i ham shu yerda qurilmoqda: bu Disney’ning dunyodagi yettinchi kurorti, Yaqin Sharqdagi birinchisi va kompaniyaning 2016-yildan beri qurilayotgan ilk yangi kurortidir. Disney bayonotiga ko‘ra, u kompaniya portfelidagi texnologik jihatdan eng ilg‘or va interaktiv maskanga aylanadi.

HILL: Daromadlilik qanday?

A. M.: Bir-ikki yil oldin ushbu orollarda boshlangan Aldar loyihalarining deyarli barchasida qiymat uch baravargacha oshdi*. Misol keltiraman: obyekt taxminan 2 million dollar turardi, mijoz ma’lum bosqichgacha qariyb 700 ming dollar kiritdi va bir yarim yildan so‘ng obyektning qiymati 3–3,5 million dollarga baholandi.

Biroq bunday o‘sish sur’ati har doim ham saqlanib qolmaydi va biz kafolatlangan daromad va’da qilmaymiz. Bizning vazifamiz — tahlil qilish, likvidligi yuqori loyihani tanlash va bitim tuzilmasini to‘g‘ri tashkil etish. Iyun oyida Aldar ikki kun ichida umumiy qiymati 100 million dollardan ortiq bo‘lgan yuzlab obyektlarni sotdi. Muammo sotishda emas, xarid qilishda. Shu sababli biz sotuvlar rasman boshlanishidan bir-ikki kun oldin — presale bosqichida qatnashishga kelishdik va ayrim obyektlarni oldindan band qilamiz.

Muammo sotishda emas, xarid qilishda.

HILL: Keyingi rejalar qanday?

A. M.: Yaqin bir yillik vazifamiz — global brendning bir qismiga aylanadigan bir nechta kuchli mahalliy hamkor topish. Maqsad shunchaki shartlar bo‘yicha kelishish emas, balki barcha bilim va texnologiyalarni ularga yetkazish hamda amaliyotga joriy etishdir.

Yana ikkita yangi yo‘nalish ustida ishlayapmiz. Birinchisi — wellcore: biznes-markaz ichidagi, ijarachilarning salomatligi va unumdorligini oshirishga xizmat qiladigan makon. Coldwell Banker’dagi hamkasblarimiz bu formatni BAA, Finlandiya, Niderlandiya va Tailandda allaqachon joriy etgan. Avstraliyada esa shu format uchun butun boshli hududlar qurilmoqda. Bu jahon ko‘chmas mulk bozorining eng tez o‘sayotgan segmenti: 2025-yil yakunida bozor hajmi 876 milliard dollarga yetdi va yiliga taxminan 24 foizga o‘smoqda. Eng tez o‘sayotgan mintaqa — Yaqin Sharq, bu yerda o‘sish yiliga qariyb 30 foizni tashkil etadi. Ikkinchi yo‘nalish — sun’iy intellekt tizimlari asosida ishlaydigan robotlar yordamida facility-menejment. Mulkdorlar hozircha: “Bularsiz ham ijaraga bera olaman”, deyishadi. Ammo bu nazariya emas, bugungi kun voqeligi.

HILL: Shaxsan siz uchun o‘zgarmas tamoyil nima?

A. M.: So‘z. Ertami-kechmi inson o‘z so‘zlari uchun javob berishi kerak. Ish boshida ko‘rsatgan moliyaviy modelim bilan bir yildan keyingi hisobot bir-biriga mos kelishi lozim, qolgan hamma narsa — tafsilotlar. Muzokaralarda optimistikdan ko‘ra realistik gapirishga harakat qilaman. Ba’zan bu o‘zimga zarar bo‘lishi ham mumkin: bitimni yopmasligim mumkin, lekin keyin mulkdor oldida uyalib qolmayman. Lavozimlar va raqamlarni chetga sursak, men bilan ish olib borish mumkin bo‘lgan inson sifatida esda qolishni istardim.

HILL: Bir jumla bilan aytganda, bozorga qanday fikrni yetkazmoqchisiz?

A. M.: Biz kvadrat metrlarni sotmaymiz — ularning daromadliligini boshqaramiz. C klassidan A klassigacha bo‘lgan deyarli har qanday obyekt egasiga, u boshqaruvni bizga topshiradimi yoki o‘zi boshqaradimi, bundan qat’i nazar, obyektidan maksimal natija olishga yordam berishga tayyormiz. Biz bir qayiqdamiz — bir-birimizga daromad va foyda keltiramiz.

SAHIFALAR YOYILMASIDAGI ASOSIY RAQAMLAR

20 % → 75 % dan yuqori — MODERA TOWERS BANDLIGI, 2025-YIL SENTABR → 2026-YIL AVGUST

$2 mln → $3–3,5 mln * MIJOZ MISOLI: TAXMINAN 1,5 YILDA OBYEKT QIYMATINING OSHISHI (+50–75 %)

+140–215 % * USHBU MISOLDA KIRITILGAN KAPITAL RENTABELLIGI (ROI): BO‘LIB TO‘LASH JADVALI BO‘YICHA $0,7 mln KIRITILGAN

120 YIL — COLDWELL BANKER BRENDINING YOSHI

5 % — ALDAR LOYIHALARIDA BO‘LIB TO‘LASHNING BIRINCHI TO‘LOVI

×3 * ABU-DABI OROLLARIDAGI ALDAR LOYIHALARI QIYMATINING 1–2 YILDA OSHISHI

* Manbalar: Aldar Properties’ning oshkor qilgan ma’lumotlari va 2024–2025-yillardagi loyihalar bo‘yicha bozor baholari. ROI kiritilgan mablag‘ga nisbatan hisoblangan bo‘lib, to‘lov jadvalidagi qolgan to‘lovlar, komissiyalar va soliqlarni hisobga olmaydi; haqiqiy daromadlilik sotuv vaqtida aniqlanadi. Narxlarning tarixiy o‘sishi prognoz hisoblanmaydi va kelajakdagi daromadni kafolatlamaydi. Ushbu material investitsion tavsiya yoki ommaviy oferta hisoblanmaydi.